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房地产开发企业收到预收款应该怎么开票和交税_一般纳税人简易征收如何开票

商标 2024年03月13日 09:39 109 祥恒

大家好!今天让小编来大家介绍下关于房地产开发企业收到预收款应该怎么开票和交税_一般纳税人简易征收如何开票的问题,以下是小编对此问题的归纳整理,让我们一起来看看吧。

文章目录列表:

1.房地产开发企业收到预收款应该怎么开票和交税
2.一般纳税人简易征收如何开票
3.一般纳税人转让2016.4.30前购买的不动产怎样开具发票

房地产开发企业收到预收款应该怎么开票和交税

一、房地产开发企业收到预收款应该怎么开票

按照财税201636号文件关于纳税义务时间的规定,纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。也就是说,文件并没有规定,房地产企业采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

当然,国家税务总局2016年第18号公告中规定, 房地产企业收到预收款一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

我们要注意,纳税义务时间指的是在那个时间有了纳税义务,需要申报纳税;而18号文件规定的是一种预缴增值税的情形,并不是说企业产生了纳税义务。从法理上来讲,是不一样的。(当然,从实操上来说,很多人觉得是一样的)从开具发票的角度来说,到了纳税义务时间,企业应该向客户开具发票;而预缴增值税时,并没有到纳税义务时间,不应该给客户开发票。

因此,从法理上来说,房地产开发企业收到预收款时开具收据就可以,而不用开具发票。但由于购房人向有关单位办理银行及公积金按揭贷款、办理抵押登记、缴纳契税、申请购房补贴时均需提供发票,在此背景下,房地产企业如何向客户开具发票出现了不同的做法:

允许房地产开发企业在收到预收款时,向购房者开具增值税普通发票,在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票,在发票备注栏单独备注“预收款”。(山东、湖北、黑龙江、江苏等)

房企向购房者开具增值税普通发票,税率填写3%的预征率,并按照预征率预缴税款,待正式交易完成时,对收取预收款时开具的增值税普通发票予以冲红,同时开具全额增值税发票,按照相关适用税率或征收率补征税款。(河南等)

有些地方坚持房地产开发企业可在收到预收款时,向购房者开具收据。待购房交易正式完成后,购房者以收据向房地产开发企业换取增值税发票。(新疆、江西等)

国家税务总局公告2016年第53号《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(8月18日颁布)中规定:

(十一)增加6“未发生销售行为的不征税项目”,用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。

“未发生销售行为的不征税项目”下设601 “预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603 “已申报缴纳营业税未开票补开票”。

使用“未发生销售行为的不征税项目”编码,发票税率栏应填写“不征税”,不得开具增值税专用发票。

按照上述规定,房地产开发企业在收到预收款时,应该向购房者开具增值税普通发票,使用“未发生销售行为的不征税项目”编码,发票税率栏应填写“不征税”。

二、房地产开发企业收到预收款时如何缴税

根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)规定,第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条 应预缴税款按照以下公式计算:

应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%

适用一般计税方法计税的,按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算。

第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的,应按照《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发,以下简称《试点实施办法》)第四十五条规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的,应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人(以下简称小规模纳税人)采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第二十条 应预缴税款按照以下公式计算:

应预缴税款=预收款÷(1+5%)×3%

第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。

第二十二条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目,应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

因此,房地产开发企业收到预收款时应按照3%的预征率计算预缴增值税。待纳税义务发生时,应按取得的全部价款和价外费用,依据其适用的计税方法计算申报应纳增值税,已预缴的增值税可以按规定抵减。

一般纳税人简易征收如何开票

(1)没有规定不能开具增值税专用发票的都可以开具增值税专用发票;

(2)不属于不能开具专票的情形,如开具专票后,能否抵扣是接受方的涉税责任和风险;

(3)接受方属于一般纳税人,取得简易计税开具的增值税专用发票,可以按照相关规定抵扣进项税额;

(4)一般纳税人适用简易计税方法,开具增值税普通发票和增值税专用发票,适用的征收率不变,都是3%或5%。

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一般纳税人转让2016.4.30前购买的不动产怎样开具发票

法律主观:

简易征收,即简易征税办法,是 增值税 一般纳税人,因行业的特殊性,无法取得原材料或货物的增值税进项发票;所以按照进销项的方法核算增值税应纳税额后税负过高,因此对特殊的行业采取按照简易征收率征收增值税。 《税收征收管理法》第二十八条,税务机关依照法律、行政 法规 的规定征收税款,不得违反法律、行政法规的规定开征、停征、多征、少征、提前征收、延缓征收或者摊派税款。农业税应纳税额按照法律、行政法规的规定核定。

法律客观:

《增值税专用发票使用规定》第十条 一般纳税人销售货物或者提供应税劳务,应向购买方开具专用发票。 商业企业一般纳税人零售的烟、酒、食品、服装、鞋帽(不包括劳保专用部分)、化妆品等消费品不得开具专用发票。 增值税小规模纳税人(以下简称小规模纳税人)需要开具专用发票的,可向主管税务机关申请代开。 销售免税货物不得开具专用发票,法律、法规及国家税务总局另有规定的除外。

《财政部? 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》:一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。

开具发 ?票前,向主管税务机关提交增值税减免税备案登记。根据购买方的要求分别开具增值税专用发 ?票(一般纳税人)或增值税普通发 ?票(小规模纳税人)。

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